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银行限制房企融资难度 中小房地产艰难度日

2019-11-14 第一财经 消息,

世界上最遥远的距离,是龙头房企享受着“融资便利”,而中小房企拼命在海外发售高息债券。

今年以来,中小房企破产消息不断,为求生存,一些房企将目光投向了成本较高的海外债券以缓解资金压力。

相比排名靠前、在银行“白名单”的房地产公司在境内的发债成本仅为3%-4.5%,中小房企的境外发债融资成本偏高,发行票面利率5%-8%,甚至超10%。其中当代置业、泰禾集团、明发集团发行的3只海外债券票面利率已达15%。

房地产融资渠道逐渐缩进的背后,一次前所未有的“行业出清”正在轰轰烈烈地进行。

中小房企的“破产潮”

人民法院公告网显示,截至2019年8月14日,今年全国已有300余家地产商公布了破产文书,宣告破产或进入破产程序。申请破产的地产商主要来自江苏、沈阳、湖南、湖北、安徽等三四线城市,也有少数来自广东和上海。大多数属于地方中小企业。负债高企、融资困难等则是破产的主要原因。

众所周知,房地产行业是典型的高负债行业,业内大多数企业的负债率都在70%以上,从标杆房企的负债率看中国房地产行业负债水平,2018年碧桂园负债率接近90%,负债总额约9000亿元;融创负债率则超过90%。

根据wind数据显示,2000年以来房地产行业负债率一直处于上升状态。2017全年,176家房企中的整体负债率达到78.18%,创下了新高。

从负债率上升速度来看,AH股年营收越少的房企,负债率上升速度更快。

疯狂举债的背后,危机四伏。

高负债推动了房地产行业近二十年的高速发展。

当行业发展从高速转入平缓,同时房产调控、去杠杆双管齐下,就形成了这样一个局面:

负债率达历史高位,而现金流却步步吃紧。

当然,房企们面临的困境不止于此。

房产行业增速放缓

2019Q2以来土地市场相继出现降温迹象

首先,房地产开发企业土地购置速度减缓。1—7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1—6月份扩大1.9个百分点。

土地成交溢价率大幅下降

其次,在土地成交溢价率方面,一线城市从2019年7月开始出现明显降温,单月成交溢价率仅为3.53%,较6月大幅下降20.2个百分点;二线城市和三四线城市均成交溢价率分别从4月的25.1%和20.93%连续下降至7月的12.5%和16.3%。

商品房销售面积及销售额增速不及从前

从商品房出售市场情况来看, 1-10月,商品房销售面积增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,商品房销售额增速加快。虽然两项数据在近期均有回升,但远不及去年同期增速,整体来看,仍处于较低位置。

政策频发,去杠杆信号持续加强

2019年5月中银保监会要求银行、信托、租赁等金融机构抬高房企融资门槛,并对没按规矩办事的机构进行惩罚。自此开始资金收紧信号频发。

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行业集中度提高,头部效应愈加明显

资金集中度提升加速行业集中度提升。截至2019年6月底,TOP10房企市占率为30.5%,较2018年底大幅提升3.6个百分点。

融资能力差距拉大

房地产企业在融资能力上的差异正在拉大,低的融资成本只有5%,高的则达到了15%。大企业优势明显。

分析上市房企融资成本,其高低主要受到企业性质、规模和经营风格三方面因素的影响。

40家上市大房企2016年-2018年融资成本对比中,可以清晰地看到,第一梯队和第三梯队的融资成本差距最高达到了3个百分点,差距明显。

大房企间差距尚且如此,中小房企的差距将更为明显。

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从筹资活动现金流来看,17年龙头房企和大型房企筹资现金净流入规模创近五年新高,且远高于往年水平,而中小型房企筹资现金净流入规模不及往年平均水平。18年起,龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,但中型房企筹资活动现金流转负。

海外债受多方冲击,最佳选择也存在问题

房企海外发债规模逐年扩大

由于银行贷款多需要限定资金用途,境内债券融资受监管较为严格,非标融资在资管新规后面临规模收缩,因此监管相对较松、资金用途限制相对较小的中资美元债受到房企青睐。

2019年以来,房企计划发行的海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高。若按照此节奏持续下去,房企海外发债规模有望再创历史记录。

美元融资成本增加,利率与汇率齐升

从主流上市房企的已上市还在存续期的海外融资情况看,融资成本普遍高,算数平均水平达到7.7%。从时间维度对比看,近几年房企海外融资利率水平明显升高,从2016年的6.03%飙升至8.67%,短短3年内上涨2.64个百分点。

加之2019 年 8 月 5 日上午,美元兑人民币离岸汇率和在岸汇率双双“破 7”,并且,持续高位,截至目前,仍维持在7以上。

一方面,人民币汇率波动性增加将导致境内投资者对汇率风险补偿的要求增加,或带来房企再融资成本的上升;另一方面,如果房企用人民币偿还美元债,将导致存量美元债的实际融资成本上升,偿债压力陡增。

政策收紧,海外债资金用途受限

去年以来,部分房企境外过度发债,募集外债资金用于偿还内债等,增加了外债风险。

有风险,就要规范。国家发改委出台相关规范,进一步完善房企发行外债备案登记管理,防范房企可能存在的风险,促进房地产市场平稳健康发展。

2019年以来,海外资金实际到位增速下降开始显现,已从高位300%左右的增速下滑到近期的-50%。

海外债集中到期,成了压顶部分中小房企的最后一根稻草

2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加了30.91%。此外,2020年、2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿元、316.38亿元,国内房企发行外债创新高之际,偿债规模也在逐年走高。

小结:

中小房企相对品牌房企粗放程度较高,产品品控标准不一,但借助房地产行业产销两旺高速发展期,通过融资、高负债实现快速发展。

但房地产业的周转周期较长的特点,也让中小企业在销售降温、融资政策收紧的环境下,偿债能力面临巨大考验。对于中小房企来说,转型升级也很困难,一旦周转失控,资金链断裂,没有大型房企接盘,直接面临的就是破产。

当下中小房企四处发债也是无奈之举,如何突破发展困局?放缓开发节奏,要么采取抱团策略,深耕区域市场,开发细分领域的产品;要么争取与品牌房企合作开发,赢得企业生存机会。乘着寒冬丰满羽翼,对整个行业来说不失为一次重整出发的好机会。

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